Novela stavebného zákona od 1. 1. 2027: čo sa mení pre stavebníka

Rok a pol po štarte nového stavebného zákona schválil parlament jeho prvú rozsiahlu novelu — vládny návrh z mája 2026, parlamentná tlač 1324, doplnený o 39 pozmeňujúcich návrhov výborov z 15. septembra 2026. Väčšina zmien je technická, ale niekoľko z nich sa dotkne úplne bežných situácií: plotu, záhradného domčeka, kolaudácie, čiernej stavby. Tento článok zhŕňa, čo sa pre vás mení a od kedy.

Od kedy novela platí

Účinnosť je rozdelená: čl. I, teda zmeny samotného zákona č. 25/2025 Z. z., platí od 1. januára 2027. Skôr — od 15. novembra 2026 — nadobúda účinnosť technický článok, ktorý odkladá zapojenie stavebných úradov do systému platieb Štátnej pokladnice z 1. decembra 2026 na 1. júla 2027. Výška správnych poplatkov sa novelou nemení; sadzobník k zákonu č. 145/1995 Z. z. zostáva (rozhodnutie o stavebnom zámere pre rodinný dom 300 €, ohlásenie drobnej stavby 50 €).

Dôležité upozornenie: popisujeme znenie schválené Národnou radou SR (vládny návrh so zapracovanými odporúčaniami výborov). Zákon ešte musí podpísať prezident a vyjsť v Zbierke zákonov — konečné znenie a číslo zákona doplníme hneď po vyhlásení — a pri každej vete nižšie si pred rozhodnutím overte aktuálny stav na stránke NR SR.

1. Plot: jednotne do 2 m

Dnes je plot drobnou stavbou len do výšky 1,6 m pri pevných nepriehľadných materiáloch a do 2 m pri ľahkých priehľadných § 2 ods. 4 písm. d). Od 1. januára 2027 novela tieto slová vypúšťa: „oplotenie do výšky 2 m od priľahlého terénu“ je drobná stavba bez ohľadu na materiál. Murovaný plot vysoký 1,8 m, ktorý dnes potrebuje rozhodnutie o stavebnom zámere, bude od nového roka stačiť ohlásiť. Podrobne v článku Stavebné povolenie na plot.

2. Drobné stavby: ohlásenie už nie „vždy“

Podľa dnešného § 18 ods. 3 sa garáže, kôlne, sauny, altánky či bazény ohlasujú vždy, a ostatné drobné stavby len v citlivých situáciách. Novela toto rozdelenie ruší: ohlásenie sa vyžaduje pri každej drobnej stavbe a stavebnej úprave len vtedy, ak nastane niektorá z citlivých situácií — stavba na verejnom priestranstve, bližšie ako 2 m od hranice pozemku, budova na pevnom základe, stavba so súpisným číslom, podzemná stavba, kultúrna pamiatka, pamiatkové územie (ak sa mení vonkajší vzhľad), chránené územie, možné ohrozenie zdravia ľudí, životného prostredia, protipožiarnej bezpečnosti alebo stability, pobrežný pozemok, inundačné územie alebo ochranné pásmo vodného zdroja. V praxi: garáž na základovej doske sa ohlási ďalej, ale prístrešok či altánok bez stien na zemných skrutkách, aspoň 2 m od hranice a mimo pamiatkového územia, nebude potrebovať nič.

Zo zoznamu drobných stavieb vypadávajú nabíjacia stanica pre elektromobil a zariadenia na výrobu energie z obnoviteľných zdrojov; vonkajšia nabíjacia stanica sa po novom ohlasuje vždy, fotovoltika do 50 kW zostáva bez ohlásenia. Podzemné nádrže, prefabrikované bazény a žumpy osadené ako zmontovaný výrobok do 50 m² a hĺbky 3 m sa budú ohlasovať — aj tie nad 25 m², kde dnes treba rozhodnutie o stavebnom zámere. Limit spevnených plôch ako vonkajšej úpravy rastie zo 40 m² na 50 m².

3. Náčrt namiesto projektu

Pri drobnej stavbe, ktorá nie je budovou (plot, prístrešok, zmontovaný výrobok), pri stavebných úpravách bez zásahu do nosnej konštrukcie a pri vonkajších úpravách bude k ohláseniu stačiť zjednodušené grafické znázornenie, prípadne montážna dokumentácia výrobcu (nový text § 9 ods. 4). A na takýto podklad sa už nebude vyžadovať ani stredoškolské stavebné vzdelanie s praxou (nový § 34 ods. 6) — pripraviť si ho môžete sami. Pre garáž, kôlňu a iné drobné stavby, ktoré sú budovou, platí dnešné pravidlo ďalej.

4. Konanie o stavebnom zámere a overenie projektu

Dnes môže úrad na žiadosť stavebníka rozhodnúť o zámere a zároveň overiť projekt stavby. Od 2027 to nebude možné: úrad najprv rozhodne o stavebnom zámere a projekt overí až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia, v lehote 30 dní (§ 57 ods. 3 a § 65 v novom znení). Projekt môžete priložiť hneď k žiadosti — sprístupníte stavebný zámer alebo rovno projekt stavby (§ 20 ods. 2 v novom znení). Ak bol projekt prerokovaný v konaní, doložky súladu od dotknutých orgánov už nebudete zháňať samostatne; vyjadrenia správcov sietí sa nemenia. Do lehoty na rozhodnutie sa navyše nebude počítať doba doručovania oznámenia o začatí konania ani lehota na námietky, takže reálne čakanie bude o niečo dlhšie ako „30 dní“.

Nová je aj možnosť namietať záväzné vyjadrenie správcu sietí (elektrárne, vodárne, plynári) odvolaním proti rozhodnutiu o stavebnom zámere (§ 22 ods. 6). A väčšie odchýlky od overeného projektu počas stavby sa budú riešiť v užšom konaní o zmene rozhodnutia, nie novým konaním o stavebnom zámere (§ 62 ods. 1 písm. e) a ods. 6).

5. Kolaudácia

• Záverečné stanovisko stavbyvedúceho sa ruší. Nahradí ho zápis o odovzdaní a prebratí stavby s vyhlásením zhotoviteľa o súlade s overeným projektom (§ 66 ods. 2 v novom znení). Kto stavia svojpomocne, mal by si u úradu overiť, kto vyhlásenie podpisuje — zákon to nerieši.
• Kolaudujú sa všetky stavby s rozhodnutím o stavebnom zámere — aj stavebné úpravy a údržba, na ktoré bolo rozhodnutie vydané. Ohlásené stavby sa nekolaudujú ani po novom.
• Nedokončený chodník či príjazd nezablokuje kolaudáciu domu, ak neboli podmienkou rozhodnutia a stavebník preukáže bezpečný prístup a užívanie (nový § 66 ods. 5).
• Účastníkom kolaudácie je len stavebník; proti kolaudačnému osvedčeniu sa nebude dať odvolať.
• Zmena dokončenej stavby spojená so zmenou účelu (podkrovie na byt, garáž na izbu) skončí konaním o zmene v užívaní, nie kolaudáciou (§ 68).

6. Čierne stavby: dlhšia lehota a nová možnosť legalizácie

Dve zásadné zmeny. Po prvé, lehota na žiadosť o dodatočné povolenie stavby postavenej do 31. marca 2025 sa predlžuje z 31. marca 2029 na 31. decembra 2040 (§ 84 ods. 7). Po druhé, novela prvýkrát umožní dodatočne povoliť aj práce urobené za účinnosti nového zákona, konkrétne od 1. apríla 2025 do 31. decembra 2026 — ale len prístavbu, nadstavbu či úpravu existujúcej jednoduchej stavby a k nej patriacu garáž, prístrešok, bazén, plot, spevnenú plochu alebo prípojku (§ 18 ods. 2 a § 60 ods. 4 v novom znení). Novostavba rodinného domu postavená načierno sa dodatočne povoliť nedá ani po novom. Pred nariadením odstránenia stavby dostane vlastník výzvu s lehotou najmenej 60 dní na podanie žiadosti (§ 74 ods. 9). Podrobne v článku Čierne stavby.

7. Pokuty

Sadzby za najbežnejšie priestupky zostávajú (drobná stavba bez overeného projektu 30 € až 3000 €), ale minimá pri vážnejších skutkoch rastú: stavba bez overeného projektu alebo užívanie bez kolaudácie od 300 € (dnes od 30 €) do 15000 €, ďalšie skutky od 100 € do 30000 €. Samostatná sadzba do 200 000 € za svojpomocnú stavbu v chránenom území alebo na pôde mimo zastavaného územia sa ruší — tieto skutky prechádzajú do skupiny s pokutou do 30 000 €.

8. Geodet a ďalšie drobnosti

• Vytýčenie stavby geodetom bude povinné len pri stavbách, ktoré vyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 42 ods. 1).
• Údržbou zostane aj práca, ktorá mení vonkajší vzhľad stavby — nový náter fasády sa mimo pamiatkového územia nebude ohlasovať kvôli „vzhľadu vo verejnom priestore“.
• Zmontované výrobky (mobilné a modulové domy, kontajnery) dostávajú vlastnú definíciu; modulový dom alebo chata do 300 m² a 6 m bude jednoduchou stavbou.
• Prísnejší štátny stavebný dohľad: inšpektor môže prísť bez ohlásenia, ak by ohlásenie zmarilo účel kontroly, a vyhotovovať fotodokumentáciu.

Čo robiť, ak práve staviate

Do konca roka 2026 sa riadite dnešným znením. Novela nemá všeobecné prechodné ustanovenie pre rozbehnuté konania, preto pri žiadosti podanej v decembri 2026 a vybavovanej v januári 2027 rátajte s tým, že úrad použije nové procesné pravidlá — overte si to na svojom stavebnom úrade. Ak plánujete murovaný plot do 2 m alebo altánok mimo citlivých situácií, oplatí sa počkať na január; ak potrebujete legalizovať prístavbu z rokov 2025–2026, novela vám od januára otvára cestu, ktorú dnešný zákon nepozná.

Časté otázky

Platí už novela stavebného zákona?

Ešte nie. Parlament novelu schválil v septembri 2026, zmeny samotného stavebného zákona nadobúdajú účinnosť 1. januára 2027. Do 31. decembra 2026 platí zákon č. 25/2025 Z. z. v dnešnom znení. Číslo novely v Zbierke zákonov doplníme po vyhlásení.

Zmenia sa poplatky za stavebné povolenie?

Nie. Novela nemení zákon o správnych poplatkoch; rozhodnutie o stavebnom zámere pre rodinný dom stojí ďalej 300 € a ohlásenie drobnej stavby 50 €. Odkladá sa len technická zmena spôsobu platenia cez Štátnu pokladnicu, na 1. júl 2027.

Mení sa termín na legalizáciu čiernych stavieb do 31. 3. 2029?

Áno. Od 1. januára 2027 sa lehota na žiadosť o dodatočné povolenie stavby postavenej do 31. marca 2025 predlžuje do 31. decembra 2040. Predĺženie samo osebe neoprávňuje stavbu užívať bez povolenia.

Budem môcť postaviť murovaný plot 2 m len na ohlásenie?

Od 1. januára 2027 áno — plot do 2 m bude drobnou stavbou bez ohľadu na materiál. Do konca roka 2026 platí limit 1,6 m pre pevné nepriehľadné materiály.